小区车库（位）的归属，是业主和开发商在运用权和收益权奋斗的焦点问题。要判别小区车库（位）终究归于业主仍是开发商，能够从商品房开发的演化进程作为思路，再结合物权法规矩的专有部分和共有部分的概念，以及最高公民法院的相关司法解说来研判。
一、商品房开发的演化进程
榜首阶段：购地建房。开发商开发商品房项目，首要要从国有土地行政办理部门获得开发地块的土地运用权。在商品房没有建造完结之前，该地块只要土地的运用权，没有房子的一切权。
第二阶段：竣工出售。在商品房竣工今后，该地块修建物具有了作为可运用物的条件。开发商开端出售能够独立运用的住所单元，此刻，出售了的单元一切权归业主，没出售的部分归开发商。跟着商品房出售数量的添加，业主的一切权权重逐步添加，开发商的一切权权重逐步削减。
第三阶段：出售结束。商品房售罄后，商品房的整个小区的一切权悉数搬运为业主一切，开发商的一切权为零。除非，开发商保存了一些独立单元，没有出售，并做了不动产品权挂号。
二、专有部分和共有部分
商品房住所小区建造完结后，整个小区的一切权被分为两大类。一类叫“专有部分”，另一类叫“共有部分”。业主对修建物内的住所、经营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和一起办理权。哪些特定空间能成为“专有部分呢？依据《最高公民法院关于审理修建物区别一切权纠纷案件详细运用法令若干问题的解说》第二条的规矩，专有部分有必要满意三个条件：(一）具有构造上的独立性，能够清晰区别；(二）具有利用上的独立性，能够排他运用；(三）能够挂号成为特定业主一切权的客体。
不契合上述条件的部分都归于共有部分。例如，修建物的根底、承重结构、外墙、房顶等根本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等隶属设备、设备，流亡层、设备层或许设备间等结构部分，其他不归于业主专有部分，也不归于市政共用部分或许其他权力人一切的场所及设备等。
三、车库（位）归属的几种状况
现在，开端判别车库（位）归属的几种状况。
1.占用共有部分的车位。毫无疑问，由于修建物共有部分的共有和一起办理的权归于业主，占用共有部分的车位当然归于业主共有。《物权法》第七十四条第三款规矩：“占用业主共有的路途或许其他场所用于停放轿车的车位，归于业主共有。”
2.专有部分的车库。车库假如契合具有构造上和利用上的独立性且能够挂号成为特定业主一切权的客体的条件，则这种车库能成为专有部分。即，能够归于独立的业主一切，也能够归于开发商一切。
3.车位被出售的车库。这类车库的一切权现在争议最大。商品房开发进入第二阶段，假如开发商没将车库的车位出售给业主，则此刻的一切权当然贵开发商。可是《物权法》规矩，修建区划内，规划用于停放轿车的车位、车库应当首要满意业主的需求。开发商有时不得不将车库的一部分车位出售给业主。此种状况下，车库便丧失了成为专有部分的条件。
榜首，地下车库的部分车位经被申请人出售后，未出售的部分现已不具有构造上的独立性。所谓构造上的独立性，有必要是专有部分有独立的出入口衔接公共区域。例如修建物内独立单元的住所。地下车库的车位经部分出售后，未出售部分便失掉了独立出入口，其出入口成为许多运用者的“一起”通道，而失掉构造上的独立性。
第二，地下车库的部分车位经被申请人出售后，地下车库便丧失了利用上的独立性，无法排他运用。由于，开发商现已不能阻挠购买车位的业主们进出地下车库了。
第三，由于不具有构造上和利用上的独立性，不动产品权挂号机关不会为地下车库做不动产品权挂号。
假如商品房开发进入第三阶段，即便车库内仍有没有出售的车位，这些车位也只能转化为共有部分，而为业主所共有。
四、两个误区
1.开发商是修建物的出资者，享有地下人防工程的运用权和收益权。这种论调支持者的首要理由是《公民防空法》规矩了“谁出资，谁获益”的准则。可是他们疏忽了一个根本现实：开发商的出资本钱跟着商品房的出售，都转嫁给了业主，在商品房开发的第三阶段，开发商的权力现已竭尽，业主才是整栋修建区划的真实出资者。因而，地下人防工程的运用权和收益权，天经地义归业主一切。
2.地下车库的面积没有计入公摊面积，所以一切权归开发商。一些人以为，地下车库没有计入小区的公摊面积，因而不能成为业主的共有部分，其只能归于开发商。这种知道是过错的。
榜首，不动产品权挂号才是承认一切权的合法依据。依据《物权法》第九条的规矩，“不动产品权的建立、改变、转让和消除，经依法挂号，发作效能；未经挂号，不发作效能”。从该规矩看，只要地下车库通过不动产挂号，并挂号在开发商的名下，才干断定归开发商一切。由于不动产挂号是“不动产挂号组织依法将不动产权力归属和其他法定事项记载于不动产挂号簿的行为。”
第二，地下车库不得计入公摊面积是法令标准的强制性规矩，不能由于没有计入公摊面积而否定其为共有部分。
建造部《商品房出售面积核算及共用修建面积分摊规矩（试行）》在第9条触及共用修建面积核算准则中规矩，凡已作为独立运用空间出售或租借的地下室、车棚等，不该计入共用修建面积部分。作为人防工程的地下室也不计入共用修建面积。
《房产丈量标准》（中华公民共和国国家标准GB/T17986-2000）也规矩，独立运用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，办理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有修建面积。
由此可见，不将地下车库作为公摊面积是法规和国家标准所规矩的，并非开发商为了保存地下车库的一切权而不公摊，以此作为开发商具有地下车库一切权的建议，是没有法令依据的。
