想再说说西青区。
西青区好，咱们都知道，环城四区中买房，90%的人都乐意选西青区。
开展早、配套好、有地铁……这些都是它的显性优势，现已说过太多了，不再烦琐。
有果就有因，有显性也有隐性，往往隐性的，才是最要害的。
今日咱们想站在全市视点，站在“天津楼市地舆”视点，再说说西青区，说说西青区现在的“底气”，究竟来自哪？
01
西青区的底气是什么？
在买房这件事上，怎样界定一个区域的强与弱？
说究竟，所谓的规划和爆点在没落地之前都是扯，目标就一个，看房价！
就好像一个小学生，玩命说自己爱学习爱劳动讲文明懂礼貌，但是每次考试成绩都直线下降，估量教师对他也就那么回事。
本年，天津房价构成了全新梯度，每个板块都从头插上了价格小旗子。
所导致的结果是，区域全体房价也面对“洗牌”。
比较于上一年，本年降幅最大的是北辰区，约12%，双街、小淀的一些贱价房源开端跑量。
津南区从上一年就开端降了，本年还好，归于微降。
但与2017年比较，也降了约20%，津南区也是本年的“砸价重灾区”之一。
东丽区房价反而还涨了，这纯属成交结构的原因。
由于本年贱价板块没有主力供给，比方华明镇、东丽湖，最大的成交量都来自津滨大路的“融创系”，单点比照来看，房价也降了不少。
但看看西青区，本年仍是一副“容光焕发”的姿态，不管是新房商场，仍是土地商场，都较为丢脸。
只需有楼盘一上台，就能拉响一次高能警报。
本年新房成交均价仅比上一年降了4.5%，比2017年反而还涨了2%。
一条平稳的线在环城四区中高高挂起。
不只房价始终保持四区最高，并且在他人都走“下坡路”的时分，西青区“千军万马过独木桥”，价格很刚性。
从区域均价看，西青区是这样一种“神存在”。
假如扒开外表，来亮点状楼盘，这又是一种“神碾压”。
西青区部分板块的房价，现已快要追平市区边际地带的房价。
比方万科紫台、风格松间高层2.4万/平米，九和府的高层也就2.5万/平米；
风格平园小高层都3.1万/平米了，公元大观高层只要2.7万/平米……
这便是西青区的底气，环城一哥的底气！
02
西青区凭什么有这个底气？
首先要明晰一个逻辑：环城区域可以兴起，市区外溢占主导作用。
那么环城与市区之间的联系，便是那个要害点。
市内六区中，南开区、河西区房价最高，是有外溢需求的大水库；
河北区、河东区、红桥区房价适中，改进集体在本区域内就能完结置换，外溢部队没有那么巨大。
所以，西青区和津南区是接受外溢的“重镇”。
但为什么津南区没有西青区这么“有底气”？
翻开地图看一看。
南开区是嵌在了西青区边上，说的形象一点，西青区拥抱了南开区，并且“两只手”（西营门、李七庄）还抱的比较深。
或者说，西青区与南开区接壤的“行政岸线”十分长。
津南区呢？也是与河西区接壤，但“行政岸线”十分短。
并且，津南区适当所以伸出一只手来，与河西区握手。
差异就在这了，一个是热心拥抱，一个是礼节握手。
所带来的辐射能量，也是大相径庭的。
西青区与南开区“联婚”了，成为了南开区的天然延伸。
难分难解的两个区，迟早会走到一同。
但河西区与津南区还“仅仅好朋友”。
03
区域之间的接壤方法，带来的另一层面影响，便是路网的灵通性。
来看西青区与南开区的路网地图。
从南开区伸出了至少8条主干道，直接插进西青区热门板块，顺着路网，适当于把南开区拉进了西青区。
反过来看，西青区就适当于一把叉子，狠狠的把南开区钳住了。
比较而言，津南区的路网就显得稀少许多了。
天津大路与津港高速是两条比较高效的大动脉，直接通道黑牛城道，其他几条路的灵通性就比较弱了。
并且，不少路途从河西区小海地出来后，在双港辛庄就被“阻拦”了，再向南延伸，还要依托天津大路、津沽公路和津港高速。
要想富，先筑路，话糙理不糙。
路网便是区域的血管，血管越丰厚、毛细血管越多，区域的血肉感就会更强，那么所呈现出的表情也更多样性。
路网外表上是连通了区域，事实上这是一条条运送人口的大动脉。
咱们对城市的知道，修建和路途是十分重要的回忆点。
许多板块由于在这方面比较弱，所以就吃了生疏的亏。
环城的距离感，更多的仍是来源于咱们对它的生疏感。
提到这，西青区凭什么有底气、为什么一向处于“强频形式”，这个问题也就不难解说了。
把地段的知晓度加上认同感，放在楼市语境里，大约便是西青区最亮眼的体现了。
04
是不是有这样的感觉，西青区和津南区是“傍着”南开区和河西区而生计的。
环城区域本身够不够尽力是一回事，市区给不给时机，便是另一回事了。
南开区给时机了，河西区没给时机。
南开区没有能成片开展的新区，一切的改进楼盘都是点状散布，无法构成一个改进的城市界面。
假如仅是这样，南开区还不算“狠”。
更“狠”的是，接下来的新供给根本都是地王，价格方面，一般改进也“要不起”。
外溢到西青区，是最好的挑选。
南开区给西青区时机了。
河西区新梅江是能成片开展的新区，要打造全新的城市界面，还有巨大的土地池。
从现在的产品来看，一般改进也是可以一够的，一些老梅江的业主不需要外溢到环城，在新梅江就能处理。
最重要的是，河西区没有地王，像绿城诚园、御江台都是三价连控盘，在价格层面，没构成挤出外溢的强壮动力。
河西区没给津南区时机。
假如有一天新梅江彻底开展老练，呈现了改进需求，那津南区接受河西外溢的人物，才会更重一些。
05
西青区从最开端单纯的被逼外溢，开展到现在的自动外溢，从而酝酿对楼市辐射更广的时机，这是西青区明晰的开展轨道。
早年买房，咱们都爱用“情结”两个字，觉得自己怎样可能搬到西青呢，住在南开的人，也从没想过把家安到西青去。
但看到现在的西青区，咱们就能感到买房的“地域情结”正在渐渐弱化。
这种弱化，其实便是一种结构改变。
点评一个区域，有个经典的方法论：短期看现象，中期看趋势，长时间看结构。
由于城市的结构在拉伸，城市化要素比过去要充分许多。
强壮的路网骨骼，以及与南开区越来越交融的地舆联系，就注定，接下来，西青区的吸纳才能还会更强。
有关西青区的“隐秘”还有许多要说的。
比方中北镇为什么不抗跌？哪个板块终究能成为西青区的老迈？
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