你们发现没有，成都市面上大部分产品都是凹凸配，不管是刚需盘仍是改进盘，都喜爱搭配着来，为什么要这样修？莫非是由于爱情，要修出最萌身高差？
当然不是，开发商修凹凸配，其实是源于面粉拍卖中的容积率束缚，假设依照面粉出让协议中的容积率来烤面包，并且烤相同的面包，估量开发商得把底裤亏掉。
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容积率束缚了产品密度
2012年，疆土部、国家发改委联合印发了《关于发布施行〈束缚用地项目目录（2012年本）〉和〈制止用地项目目录（2012年本）〉的告诉》，清晰限制住所项目容积率不得低于1.0。
这项规则变相制止了别墅产品的开发建造，时至今日，大部分出让的土地容积率下限都在2.0左右。
而关于成都土地出让的容积率上限，在2017年发布的一份文件中也有清晰要求，文件中关于容积率上限部分的规则如下：
核心区：指归纳交通枢纽、城市轴线、城市中心区等修建强度较高的区域。
特别区域：指临历史文化街区、环城生态区、首要山体、首要河道、城市风道区等区域及环城生态区。
一般区域：指中心城区除核心区、特别区域以外的大部分一般城市建造区域。
特别控制区：指受特别设备影响、景象环境影响或其它特定要素影响的区域。
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开发商为啥要玩凹凸配？
房子有两种，一种叫“贵的”，另一种叫“更贵的”，“贵的”房子当然修得越多越好（比方中心城区某些5T16、2T17的高密度项目），玩的是薄利多销的套路，而“更贵”的房子则是修得越少越好，最好一块地就修那么几栋，这种房子，比高层货值溢价高好几倍，玩的是物以稀为贵的营销套路。
（凹凸配产品）
可是自从限容方针下发后，修别墅是不或许的，这辈子也不或许，除了在方针出台前就拿地的少部分项目能够不受限容束缚，后边拿地的一切项目都不得修建别墅。
别墅不能修了，那我全修成刚需房总能够了吧？不好意思，容积率上限与修建密度也有规则，从陈规办17年发布的《用地与修建分册》来看，除了成都老城区和高新区中心地段这种开发强度较高的区域，其它大部分区域容积率上限控制在2.0，修建密度上限控制在25%。
（叠拼别墅）
这种限容、限修建密度的规则下，修得太密太高都不可，悉数修成别墅也不可，莫非开发商高价拿地，含泪促销，被容积率憋死？不存在的。
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凹凸配的特色
所谓凹凸配，便是同一个项目中，一起包括高层和其它低密产品，不同类型产品容积率不同，但全体容积率契合土地建造要求，就比方月入五百万的人和月入五百的人，均匀工资肯定能到达最低工资标准。
举个比方，假设某项目总修建面积30万㎡，假设悉数修高层，单价均匀2万元/㎡，一切房源也只能带来60亿货值，但假设改为24万㎡高层混搭6万㎡叠拼，叠拼产品单价一般能够到达高层产品的140%以上，这6万㎡叠拼能够卖出10.8亿货值，两部分总共能带来64.8亿元货值，整整高出4.8个亿。
现在成都商场上大部分产品都是以凹凸配为主，比方高层+洋房，高层+联排，高层+洋房+联排等，这种开发方式诞生的产品，很有或许就像城南某楼盘，刚需部分太贵、改进部分太刚。
凹凸配的开发方式关于开发商和购房者来说，都是一把双刃剑，关于开发商而言，只需低密部分能够完成溢价，便有了高价拿地的底气，低密部分还能提高整个项目质量和调性，何乐而不为？但假设低密产品承当太重的溢价使命，脱离了商场能够承受的规模，最终就只能面对滞销，平衡产品溢价与热销是个永久的难题。
而关于购房者而言，抄底或捡漏的时机就藏在这些凹凸配的楼盘中，楼盘高层部分难以溢价，也就意味着购房者能够以相较于市面上平等产品更低的价格入住一个质量楼盘，如天府新区许多网红盘，如某“秀丽”、某“天骄”、某“生态城”，便是其间的代表。
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高配部分值得买吗？
高配部分是产品完成溢价的部分，说白了，低配的那些高层开发商没怎样赚到钱，这些高配的洋房、叠拼、联排有必要把钱挣回来。
叠拼、联排这种赠送面积都比较大，密度很低，假设独自算，其容积率或许现已挨近别墅，这种产品单价看起来很高，假设以实得面积算，却有或许比高层还低，这些赠送面积当然不是开发商免费送给你的，而是去高层部分偷来给你的。
这种出售方法和超市里那些绑缚出售的泡面饮料差不多，实得单价不高，可是很大一部分产品是以赠送的方式出售的，这部分面积不计入产权，无法写进房本，没有法令保证，特别是一些违建的部分，要你拆，你就得拆。
当然，大赠送的优势也是有的，作为自住来说，能多一个天台花园地下室一般来说就很不错了，假设能添加室内赠送面积，那就赚到了，在二手房交易商场，赠送面积这一部分也会溢价，易手时更有优势。
尽管说靠低密产品溢价现已是大部分开发商的一致，可是溢价还有一种操作是依托装饰，本年上半年，天府新区某楼盘推出了清水叠拼，均价居然只比该楼盘之前推出的高层精装房源贵999元/㎡，足可见精装溢价也是盈余的一件大杀器。
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低配部分怎样样？
挑选一个凹凸配小区的低配产品，一般也便是看中了整个小区的质量，但实际情况是，凹凸配中的高层住户寓居体会还不如纯高层住所，不只被低层住户掠取很多公共资源，还会因两头物业费用不同遭到物业区别对待，至于阶级敌对引发的各种对立，好像也很难防止。
所以一些开发商为了防止这种费事，会将两部分业主用围墙分离隔，本来看起来一切人能够同享的一些景象和设备关于高层住户来说是无法进入的。
这部分产品仅有的吸引力恐怕就只有价格了，刚需购房者关于小区环境、圈层朴实、赠送面积和实得率的抗性并不大，仅有的抗性或许便是价格自身，更何况，贱价住一个质量社区，里子怎样，冷暖自知，至少体面上过得去。
回到开始的问题，开发商为什么修凹凸配？
由于爱情。。。。才怪，为了多赚点钱。
凹凸配两部分产品有什么特色？
高的总价低性价比也低，低的总价高但性价比也高。
两部分产品怎样挑选？
曾经我没得选，现在我都要。
