楼市凉凉好像永久是个“伪出题”。在许多职业里，房地产永久是被调控的那个，但越挫越勇的房地产职业“逆周期”穿越才能早已被专业人士必定。
现在又逢调控收紧，且7月30日中央政治局会议定调，“不拿房地产作为短期影响经济的手法”。全部痕迹标明，这次调控可谓房地产职业“史上最严”的一次。
在这种布景下，职业还会有起色吗？房企们怎么办？靠“炒”楼还能致富吗？
7万亿开发出资，房地产职业跑赢固定财物出资
计算局于8月14日发布一系列经济数据。数据显现，固定财物出资增势安稳，房地产职业依然鹤立鸡群，领跑固定财物出资。
2019年1-7月，全国共完结固定财物出资（不含农户）348892亿元，同比添加5.7%，增速比上半年回落0.1个百分点，比上一年同期加快0.2个百分点。
其间，制造业出资近三个月有所上升，添加3.3%，增速加快0.3个百分点。基础设施出资同比添加3.8%，增速有所回落。
与之比较，房地产出资持续坚持微弱添加。1-7月，全国房地产开发出资72843亿元，同比添加10.6%，增速比1-6月回落0.3个百分点。其间，住所出资占房地产开发出资比重为73.4%。
除持续持高添加外，房地产出资完结额也占到固定财物出资20.88%的比重，这一数据也优于2018年同期18.68%。
事实证明，房地产职业再次打破2018年末商场的失望预期，好事多磨的走出新行情。
方针屡念“紧箍咒”，房企拿地热心锐减
在严峻的房地产调控办法之下，房企拿地气势削弱。计算局数据显现，房企拿地面积与价款同比全线跌落。
2019年1-7月，房企购地面积9761万平方米，同比下降29.4%，与1-6月比，降幅扩展1.9个百分点。本年前7月，土地成交价款4795亿元，同比下降27.6%，降幅与上半年相等。
土地商场是从何时“量价齐跌”的？而上述微观数据反映到房企身上又是怎样的景象？
从克而瑞数据看，土地商场量价齐跌仍是从7月开端的。受监测的31家典型房企7月新增总建面3377万平方米，与6月环比相等。新增土地成交价1811亿元，环比微降2%。
克尔瑞剖析以为，从31家企业体现看，7月份，约有60%企业拿地力度低于1-6月均匀水平，拿地金额更是远低于上半年均匀值。
其间，龙湖、世茂等房企7月拿地显着放缓，单月拿地金额较1-6月下降70%。在此景象下，仍有不少房企逆势扩张。万科、中海、金茂就归于后者。
土地是房企的命根子，一旦不能持续弥补土储，意味着房企在三年两年内卖光自家储藏，未来就没有余粮了。调控狠不狠?狠且有用。
哪些房企有土储优势？
俗话说“上有方针，下有对策”，房地产开发商也就久经方针检测。许多房企嗅觉活络，早就在这番“暴风雨”降临之前做好预备。
比方，本年上半年趁着信贷宽松，许多房企都突击拿地。克而瑞数据显现，本年1-6月份，百强房企新增土储建面比2018年拉升近10个百分点。
此外，还有许多房企在财报中标明，不怕吃老本。眼下公司土储满足未来多年开展之用。融创就在2018年财报中这样说过。
那职业公司终究谁有土储优势呢？这个衡量标准必定是多方面的，首先从土储数量看，龙头房企有绝对优势。
克尔瑞数据显现，2018年总土储过万亿的企业有8家之多，有万科（000002-CN）、保利（600048-CN）、融创等，这几家也是TOP10排行榜常客。
方正证券研报以为，根本上房企土储足够度抵达2年以上的，短期危险都不大。2018年干流房企土储足够度的均匀值为4.26。其间，融创8.48位列榜首。
这意味着假如依照2018年出售面积，那么现有土地储藏至少确保融创在未来8年内有足够的出售存货。
余粮仅仅一个重要的方面，不能只看手中余粮。从保值增值端看，土储散布城市尤为重要。国盛证券研报显现，全国性布局房企，一二线城市占比超越50%。
其间，万科布局城市许多，一二线城市占比超越60%。中海地产在济南、西安等一二线城市占比达89%。
此外，深耕长三角、珠三角和京津冀城市群的区域房企龙头，在土地储藏方面也较为稳健，它们三大城市群占比超越50%。
这一点华裔城（000069-CN）、金地（600383-CN）、招商蛇口（001979-CN）较有优势。
房企出售规划要回暖？
说完土储优势，再说出售。上半年房企出售可谓“一层风雨一层凉”。3月、4月楼市“小阳春”刚带动起商场心情，就被5月姑苏、佛山等房价上涨较快城市调控收紧而浇灭。
在此景象下，克而瑞数据显现，2018年1-5月，TOP100房企整体出售规划抵达3.47万亿元，同比添加33.5%。不过4月、5月累计成果同比增速根本相等。
不过随即而来的6月是半年出售冲刺月，房企也都各显神通，加大推盘及营销力度。数据显现，房企6月单月操盘成果环比提高超23%。
即便这样，TOP100房企2019年上半年累计权益出售规划近3.9万亿元，仅微增4%，增速较上一年显着放缓。
这是不是意味着房地产企业出售完全一蹶不振？不要着急，仍是克而瑞数据，本年1-7月，百强房企7月单月出售规划较6月环比下降近29%，同比却略高于上一年同期。
环比大幅下降首要是因为6月出售冲刺获得高基数，同比则能很好的阐明，在前期方针的调控下，房地产职业出售仍是好于预期的。
这一点从计算局数据也得到印证。2019年，1-7月累计产品房出售额83162亿元，添加6.2%，增速加快0.6个百分点。
详细到各家房企体现，东方证券研报显现，2019年1-7月，TOP10房企出售增速为9.5%，较1-6月出售额增速提高0.4个百分点。
越往后房企出售增速反而越高。增速最高的是第50-100名队伍房企，增速约为19.5%。这一队伍房企最规划扩张的诉求最为激烈。
华创证券也以为，7月在职业出售同比高基数月下，干流50家房企仍坚持出售稳增，而且头部10家房企根本完成同比添加21%、涨幅扩展，实属不易。
一方面标明职业出售会集度持续上升，并在现在环境下持续坚持加快提高趋势；另一方面，考虑到8月开端基数高位回落，干流房企出售同比或将持续体现不错。
还有许多业内人士以为，从出售端体现出来的耐性来看，只需调控方针不再加码，下半年房企大概率将坚持稳健态势。
居民购房热心仍旧不减？
一边是房企拿地热心减退，一边是房子出售端数据回暖，是什么力气让房地产开发商再次披上“护身符”，具有穿越周期的才能？
这个恐怕就是国人对房子的情怀使然。政府一向在给房企泼冷水，但有需求就有商场，在国人“落户”寻求下，房地产职业堕入房企冷、居民热的怪状。
计算局数据显现，1-7月，定金及预收款33980亿元，添加9.6%。个人按揭借款15198亿元，添加11.3%。
而太平洋证券的一份研讨报告，或能够很好的解说为何个人按揭借款提高。这份研报显现，本年5月，全国首套房贷均匀利率抵达2018年以来最低点5.42%。
5月较为宽松的房贷利率也带来一批购房者的狂欢。央行发布的借款数据也显现，7月人民币借款添加1.06万亿元，其间居民中长时间借款添加4417亿元，占比超40%。
但好景不长，受各地调控收紧影响，房贷均匀利率开端上升。
融360大数据研讨院监测数据显现：本年7月全国首套房借款均匀利率为5.44%，相当于基准利率1.11倍，环比上涨2个百分点。二套房借款均匀利率5.76%，环比上涨1个百分点。
现在方针调控之火更是从房企那头，烧到需求端购房者这头。未来房贷利率假如接连上涨，必然也会浇灭商场升高的购房心情。
房价还在上涨？
房企融资会被浇灭，商场购房心情会被浇灭，但有相同东西好像永久不会被浇灭，那就是房价。计算局最新数据显现，全国房价一片涨幅，房价仍旧坚硬。
数据显现，7月份，在监测的70大中城市中，有60城新建产品住所价格环比上涨。其间，平顶山环比涨幅1.6%领跑众城市。
一线城市新建产品住所、二手住所出售价格别离同比上涨4.3%和0.2%；二线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比别离上涨10.7%和6.7%；三线城市新建产品住所和二手住所出售价格同比别离上涨10.2%和7.1%。
房企冷、需求端冷，想来商场买卖也开端冷清，为何房价却走出一个违背行情呢？中泰证券研讨以为，问题或许首要在于价格的计算存在差异。
中泰证券以为，2018年下半年以来，计算局发布70城房价指数和我国指数研讨院发布的百城房价指数，在走势上存在显着违背，一个向上一个向下。
依据百城数据，房价跌落的城市个数从2018年年中的9个添加到本年7月的35个。此外，诸葛找房网计算480多个城市中，有挨近300个城市的二手房成交价格是止涨甚至跌落的。
或许是来自计算办法的差异，导致不同途径计算的房价从上一年年中以来呈现违背。但从其他量价目标来看，房地产商场降温的速度好像比官方计算目标要快一些。
那些计算方面的技术问题就先不论了。作为普罗群众一员，许多人更关怀的是房价终究会下降吗？这就回到最初设下的那个伪出题之说。
喊了许多年都降不下来的房价最近又有一种新说法，那就是“高位横盘”。未来会有一种财物高位横盘吗？对此商场也有很多不同声响。
在这里引述中泰证券研报观念，一种财物价格不上涨就会跌落，不太或许长时间维持在同一个水平横盘。
本轮房子首要会集在居民手里，地产周期下行速度也会相对慢一些。边沿的买卖者往往是影响存量财物价格的要害，只需有买卖，价格必然就会动摇起来。
房地产下行周期，炒楼再难暴富
围绕着房地产职业说了这么多，最终结束仍是结合购房需求端归纳看下，楼市下行周期，买房子仍是正确的出资行为吗？
归根到底，楼市曾给一批人带来丰盛的财富报答。与此同时，跟着房价逐年长高，家中有房也让一部分人找到安全感和充足感。
所以楼市走到现在，不论自住仍是出资，购房者买房的考量简直清一色都是站在出资的视点去购房。有鉴于房子的金融特点，房子也成大部分国人的最大财富。
中泰证券研报显现，国内居民财物装备中有6成以上与地产直接或许直接相关，一旦地产职业下行，居民财富、消费、甚至大类财物走势多会受到影响。
正因为房子的财富特点，朝着楼市前仆后继的人太多。当太多人因而致富，后来者还有时机吗？在这个楼市下行周期，这个答案无疑是现已没有时机了。
一个很好的比如，天津“海河方案”现已施行一年，门槛不高的人才引进方针也吸引了大批人才。这些人拿到天津团体户口后，榜首个方案就是出资购房。
一位刘姓先生就标明，上一年经过此方案获得天津户口。不久，他在市中心也花三万多买了学区房。不过，一年往后，房价不光没有涨，还跌了两三千。
依据诸葛找房数据研讨中心供给数据显现，天津二手房挂牌均价现已从2018年的3万元每平方米，将至现在的2.45万元每平方米。
那仍是2018年，本年局势更为严峻。房企融资冷、房贷利率提高，还有一个随时会被点名“因城施策”方针，房地产职业真是冷到骨子里。
在这种随时会“踩雷”的情况下，不只炒房者怕，刚需也怕，刚需或采纳张望情绪，而炒房者的存量资金只能再去找其它生财之道了。
作者|李莹
修改|李雨謙
