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江西省三四线城市:九江篇

发布日期:2019-08-10 来源:腾讯房产 作者:责任编辑。陈微竹0371

正文共:2904字

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文/谢杨春、洪宇桁、汪维文

调研感受

调控政策比2018年相对宽松

八里湖新区楼市火热,但入住率较低且整体的商业配套尚不成熟

房价近两年持续上涨,八里湖区域投资客较多

商办类物业去化问题严重

学区是九江买房客户关注重点

对价格较为敏感,偏好毛坯和双阳台、大面积

市场综述

2018年四季度市场骤冷,

今年3月市场回春,八里湖新区最为火热

九江是昌九一体化的双核之一,位于赣、鄂、皖、湘四省交界处,直接对接长江经济区。同时,九江也是长江中游城市群发展的重点城市之一,长期以来受到政府政策支持。2018年九江实现地区生产总值2700.19亿元,同比增长8.7%,占全省的12.3%。全年城镇居民人均可支配收入35265元,年末常住人口489.68万人,比上年末有所增加。良好的经济基本面是推动九江房地产市场发展的支撑力。

前两年九江的房地产市场热度颇高,但2018年9月份开始市场温度骤降,成交量出现断崖式下跌。在土拍热度、政策宽松以及部分返乡置业带动下,今年3月市场又步入了小阳春行情。其中浔阳区、濂溪区以及柴桑区是主城区是销售的主力,而上半年最热门的是八里湖新区,也是部分投资客首选区域,例如该区域的某个楼盘在7月底开盘200套,认筹就达到了600多套。在九江市区规划形成“一主三副”的总体空间结构,八里湖区域成为了九江的规划中心,市政府也于2015年搬迁至此。受此影响,八里湖区域的房价目前达到了约10000元/平方米左右。总体而言,八里湖新区目前居住氛围并不浓郁,即便在省政府搬迁到来后,仍处于人少、房多、配套不成熟的局面。

九江目前的住宅存量在140-150万平方米左右,去化周期约6-7个月。本地客户是购房的主力,多以自住为主。由于九江城市较小,城市交通对于房价的影响并不大。但九江人对于教育配套十分看重,同一项目是否是学区房差价最多可以达到5000元/平方米。同时由于本地客群对于价格较为敏感,更偏好毛坯房,因此目前在九江推出精装修项目的品牌房企仅有恒大与碧桂园。

调控政策

限购、限价、限签,调控较去年有所宽松

九江限购外地人只能买1套房,本地人则可以买2套,但从2018年7、8月份开始有所放松,例如目前部分材料仅需要在房管局填承诺书即可。限签、限价上,2018年政府每个月给每个楼盘60套左右的名额,在部分区域限价7000多元,2019年限价和限签都有所放松,但还是需要向房管局上报销售计划。房贷利率上,2018年上调20%,今年则降至上调15%。整体来看,九江目前的市场调控执行力度相对宽松。

棚改情况

2018年底有6万户棚改,

货币和实物安置可按比例选择

2018年底九江约有6万户以上的棚改家庭,释放了大量的购买力,也在一定程度上促进了九江房地产市场的火热。棚改的补偿措施方面九江较为灵活,货币化安置以及安置房可以按照比例自由选择,目前来看多居民选择部分现金和房屋。整体来看,今年棚改虽然有所收紧,但九江的改造进程仍在继续进行,预计未来在一段时间内棚改仍会是支持本地客群购房的重要力量。

房价水平

限签导致价格数据相对失真,

实际在售价格超8千元/平方米

过去几年九江房价呈现螺旋式上涨,2013年是房价的高点,随后在2015年、2016年价格略有回落,2016年下半年房价单月环比持续上涨。2018年九江住宅价格达到7000-7500元/平方米,2019年5、6月份略微上涨至7800元/平方米左右,由于限签政策的存在、以及低价房入市拉低全市均价等原因,当前公开渠道的价格略显失真。实际在售楼盘的均价基本都超过了8000元/平方米,高层一般在8800元/平方米以上,洋房则可以达到10000元/平方米以上。

客户结构

40%-50%来自本地,

八里湖新区投资客较多

九江的房地产客群还是以本地客户为主,占比约为40%-50%左右。九江本地人平均工资4000-5000左右,但整体消费水平较高,因此大量购买力主要来自棚改货币化安置。

周边县市前来买房置业的客群占比约为20%-30%。在九江周边县市有较多本地工厂,收入普遍较高,但当地房价相比九江而言性价比并不高。

由于规划的利好,外来投资客买房更多集中在八里湖新区。此外,九江也存在返乡置业的客群,返乡置业期间,来访客户量为平时的2倍到3倍,但并没有成为购房的主力。

购房偏好

110-118平方米的三房最受青睐,

偏好双阳台设计

由于价格敏感度高,九江人置业对于精装的接受度普遍不高,精装和毛坯购买比例约为在1:3左右。相对而言,外地或者返乡置业的客户更加认可精装,部分地段好、品牌好的项目甚至能接受单价1万元/平方米精装房。

从户型角度来看九江的购房者更偏好110-118平方米左右的三房。其中大部分购房者对阳台设计更为看重,因此多数开发商在户型上都采用双阳台设计。此外,九江人对于教育配套十分看重,同一项目是否是学区房差价最多可以达到5000元/平方米。

土地市场

地价涨幅近40%,

商业占比超过20%的地块拍卖难度大

此前九江土地供应相对较少,2016年核心区域甚至没有放地,也导致部分开发企业货值缺失,同时也是房价持续攀升的原因之一。从成交情况来看,由于供地少的原因近两年成交并不多,导致土拍的地价提高至3428元/平方米,较2018年涨幅接近40%,部分热门土地成交楼板价达4000元/平方米以上,其中八里湖新区热度最高。

从土地供应计划来看,仍有40多块土地待拍,随着整个土地市场火热延续,未来房价仍有上升空间。

值得注意的是,与南昌相似,由于九江的商业用房存量很大且去化慢,其中存量总数约300万平方米,去化周期甚至高达15年。因而商业占比超过20%的土地的竞争力相对较低。

企业竞争

50强房企有近18家进驻,

碧桂园八里湖新区独占4盘

由于九江近两年房地产市场较为火爆,品牌房企不断涌入。销售百强中除了较早进入九江的绿地、万达、恒大以及碧桂园外,保利、中骏、美的、融创、中梁以及德信等企业也纷纷落子。根据不完全统计,销售TOP50房企中约18家都已进驻。

除此之外,本地房企友邦、东投、汇城等也通过其地缘性优势,发展良好,主要体现在拿地层面。在客户对于项目选择上,本土房企和品牌房企并没有拉开很大差距,且多数项目均为房企强强联手或者与本地房企合作开发。

目前来看,八里湖新区土拍和市场销售热度均较高,其中碧桂园优势比较明显,区域内一共有4个楼盘,其中不乏已经售罄的项目。整体而言,当前市场还是以走量为主,但并未出现价格战的情况,大部分竞品项目售价相差不大。在上半年市场回暖之际,甚至出现过开发商集体小幅上调价格的情况。

市场难点

短期市场周期波动加快、更频繁

依靠土地火热拉动市场销售难长久

九江市场代表了部分“内生性”三四线的市场表现,即客户主要来自本市和周边县市,对市场的风吹草动较为敏感。从棚改力度衰退、2018年四季度市场毫无预兆的“预冷”、2019年市场在土拍带动下出乎意料的回暖可以看出,相对封闭性的市场在当前的行情下波动的周期更快、更频繁,更考验开发商把握节奏的能力。

目前来看,随着地价带动房价上涨,此前九江市在江西省价格洼地的优势正在逐步被拉平,整体收入水平不高、尚无支柱产业、棚改热度持续力度减弱,仅靠土地热度拉动市场销售可持续性不强。且从调研房企项目来看,目前多数企业对于下半年走势仍保持谨慎,走量仍是共同策略。

此外,目前土拍热度仍然集中在八里湖新区,尽管已有环境优势和省政府已搬迁过去的利好,但新区仍处于房多、人少、配套不足的现状,以及居住氛围尚不浓郁值得警惕。

典型项目一:联发碧桂园天璞

售楼处实景/区位图

地理位置:八里湖新区,八里湖大道与财富大道交汇处(九江新一中西侧)

物业类型:高层、小高层、洋房、商铺

建筑面积:项目总建面185570平方米,住宅规划13栋1090户

装修:精装

盘时间:2018年7月

交房时间:2020年底

售价:首开均价在10400-10500左右,但是由于市场下行降至9500左右,进入19年,小阳春带动销售慢慢均价又回到了10400-10500

项目点评项目位于八里湖新区,新区规划有市政府以及一中,定位为九江的政治文化中心,区域内共有四个碧桂园项目。项目周边配套九江小学以及奥林匹克公园,商业包含大悦城和九方购物中心两个项目,另外有中奥广场早就修建完成,但是周围居住氛围差,人气冷清客流不理想。

项目18年7月开盘,共规划13栋1090户,目前仅剩102套,去化率为90%,主要销售节点是去年开盘以及今年上半年市场小阳春期间。户型面积包含100㎡、115㎡、130㎡、140㎡四种,115㎡项目占比超过7成,得房率在82%左右。100㎡以及140㎡户型开盘全部售罄,目前仅剩115㎡项目在售。成交客户以老城区浔阳区为主,占比在40%到50%之间,周边区县客户在25%左右,其余客户来自九江其他区域,部分客户为外省投资客,但是数量很少。项目整体去化良好,一方面是由于八里湖新区规划等因素是目前九江地产最热的区域,另一方九江18年有6万棚改,棚改实物安置和货币化安置各占五成,释放了大量购买力。项目目前已经进入尾盘销售,目前的带看和认筹一个月在350组左右。

典型项目二:阳光城富力文澜府

售楼处区位/沙盘

地理位置:浔阳区板块,九江市浔阳区战备路与庐峰东路交处

物业类型:公寓、小高层、高层、超高层(46层、50层)

建筑体量:占地面积4万方左右,容积率3.9,总建面20万方左右,规划990户

装修:毛坯

开盘时间:2019年6月22日

开盘售价:8400元/平方米左右

项目点评:项目位于九江老城区浔阳区,老城区内几乎没有大面积地块,因此项目在区位有一定优势。项目有46层和50层两栋高层住宅,从市场反响来看,上饶普遍喜爱18层以内项目,八里湖区开发的39层项目(临湖,可看湖景)接受度也比较高,该项目是九江首例超高层住宅。项目仅规划110㎡和130㎡两个偏刚改户型,均为三房,九江市场对90㎡以下两房户型接受度很差,因此90㎡到120㎡的三房属于主流户型,总价在110万以内的项目最受市场欢迎。项目客户包含三类人群:浔阳本地客户、湖北黄梅以及安徽宿松,本地客群的购买力主要来源于棚改,而外省客户主要由于当地房价较高,但是发展不如九江,相比之下九江属于价值洼地,因此外省客户选择在九江置业。目前项目超高层仍未开盘,市场接受度仍有待检验。

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